宅地建物取引業とは、宅地又は建物について、次の行為を業として行うものを言います。

1. 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
2. 宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。

宅地建物取引業を行うには、２以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合は、国土交通大臣、１つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、都道府県知事の免許が必要です。

免許の有効期間は５年間で、有効期間の満了後も引き続き業を営もうとする場合には、有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間に更新の手続きをしなくてはなりません。

（１）欠格事由（宅地建物取引業法第５条）

次の各号に該当する場合には免許が受けることができません。

一 　成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

二 　第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第十八条第一項、第六十五条第二項及び第六十六条第一項において同じ。）であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。）

二の二 　第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号又は第五号の規定による届出があつた者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から五年を経過しないもの

二の三 　前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第十一条第一項第四号若しくは第五号の規定による届出があつた法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）の前号の公示の日前六十日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から五年を経過しないもの

三 　禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者

三の二 　この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 （平成三年法律第七十七号）の規定（同法第三十一条第七項 の規定を除く。第十八条第一項第五号の二及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。）に違反したことにより、又は刑法 （明治四十年法律第四十五号）第二百四条 、第二百六条、第二百八条、第二百八条の三、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律（大正十五年法律第六十号）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者

四 　免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者

五 　宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者

六 　営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの

七 　法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの

八 　個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの

九 　事務所について第十五条に規定する要件を欠く者

（２）免許を受けるための要件及び審査

免許を受けるためには、上記欠格事由に該当しないことのほか、以下の要件が必要です。

１．免許申請者

1. 申請者が法人の場合、商業登記簿の目的欄に宅地建物取引業を行う旨が登記されていること（不動産の売買、不動産売買の仲介等、免許を必要とする目的が一つ以上必要です。）

次のような商号・名称は使用できません。

1. 法令上、その商号、名称の使用が禁止されているもの
2. 地方公共団体、公的機関の名称と紛らわしいもの（○○公社、○○協会等）
3. 指定流通機構の名称と紛らわしいもの（○○流通機構、○○流通センター、○○不動産センター等）
4. 申請者が個人の場合、「○○不動産部」等、法人と誤認されるおそれのあるもの
5. 算用数字のほか変体がな及び図形又は符号等で判読しにくいもの

２．事務所

1. 本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を行う場合は、本店も宅地建物取引業の「事務所」となります。
2. ｉとは逆に、支店の登記があっても、この支店で宅地建物取引業を行わない場合は、「事務所」とはなりません。
3. 本店、支店の他、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人をおく場合は「事務所」として取り扱われます。

上記の概念は、専任の取引主任者の設置、営業保証金の供託額に影響します。

３．事務所の形態

事務所の形態については、宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能をもち、事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。したがって、一般の戸建て住宅、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、同一フロアーに他の法人等と同居する場合、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認められません。ただし、次のすべてを満たしている場合には、事務所として認められます。

• 一般住宅の戸建て住宅の一部を事務所とする場合

1. 住宅の出入口以外に事務所専用の出入口があること
2. 他の部屋とは壁で間仕切りされていること
3. 内部が事務所としての形態を整えており、事務所だけに使用していること

• 同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合

1. Ａ社、Ｂ社ともに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入りができること
2. Ａ社、Ｂ社間は高さ１８０cm以上のパーテーション等固定式の間仕切りがあり相互に独立していること

（３）宅地建物取引主任者

宅地建物取引業者は、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の宅地建物取引主任者を設置しなければなりません。宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格後、取引主任者資格登録をし、取引主任者証の交付を受けている者をいいます。

宅地建物取引業者は一つの事務所において、「業務に従事する者」５名に１名以上の割合で専任の宅地建物取引主任者を設置しなければなりません。また、宅地建物取引業法第５０条第２項で定める案内所等については少なくても１名以上の宅地建物取引主任者を設置する必要があります。

宅地建物取引主任者の専任性とは、次の二つの要件を満たさなければなりません。

1. 当該事務所に常勤していること
2. 専ら宅地建物取引業の業務に従事すること

したがって、他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事していたり、また、個人業を営んでいたりして社会通念上における営業時間に、宅地建物取引業者の事務所に勤務することができない状態にある場合は専任とはなりません。また、通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合等も同様です。

専任の宅地建物取引主任者の数が不足した場合には、２週間以内に補充等の必要な処置を講じなければなりません。

※　宅地建物取引業法第５０条第２項で定める案内所等とは、以下の場合をいいます。

1. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
   
   
2. 宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所
   
   
3. 前号の分譲を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
   
   
4. 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
   
   
5. 宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所

（４）必要書類一覧

埼玉県知事免許の場合（書類一覧）

東京都知事免許の場合（書類一覧）

（５）営業保証金の供託

宅地建物取引業の営業を開始するためには、新規免許を受けた後、本店（主たる営業所）の所在地を管轄する供託所（法務局）へ「営業保証金」を供託し、その供託物受入れ記載のある供託書のの写しを添付して、営業保証金供託済届出書を提出しなければなりません。これは、宅地建物の取引によって生じた債務についての弁済を一定範囲で担保するための措置です。この手続きは、免許日から３ヶ月以内に完了しなければならず、期日を経過すると免許を取り消されることになります。また、届出をしないで営業をした場合には、懲役、罰金の併科に処せられる事があるので注意が必要です。

供託額

主たる事務所（本店）1,000万円

従たる事務所（支店）１店につき500万円

※　上記保証金を供託する他、宅地建物取引業保証協会に加入して、弁済業務保証金分担金を納付する方法もあります。

主たる事務所（本店）60万円

従たる事務所（支店）30万円

但し、宅地建物取引業保証協会に加入する場合は、上記分担金の他に入会金･会費等が別途必要になります。詳細は最寄りの全国宅地建物取引業保証協会の地方本部にお尋ね下さい。